Husbesiktning

Överlåtelsebesiktning (husbesiktning) avser normalt villor och fritidshus. Besiktningen är en byggnadsteknisk undersökning vilken utförs vid försäljning eller köp av hus. Som hus köpare kan du anlita en besiktningsman för att hjälpa dig i din lagstadgade ”undersökningsplikt”, dvs din skyldighet att kontrollera husets kondition.

Anlita en besiktningsman som är godkänd SBR-byggingenjör om du vill du vara säker på att besiktningen utförs av en besiktningsman med byggingenjörsexamen eller motsvarande.

Vad innebär ”av SBR godkänd byggingenjör”?
En ”av SBR godkänd byggingenjör” har granskats och godkänts av SBRs antagningsutskott och har åtagit sig att följa SBRs etiska regler och bestämmelser, samt är normalt underställd SBRs ansvarsnämnd.
Besiktningsmannen ska ha dokumenterad byggteknisk utbildning som uppfyller SBRs krav.
Ett grundläggande krav är att exempelvis besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktning innehar giltig ansvarsförsäkring för överlåtelsebesiktning.

Överlåtelsebesiktning – varför ska jag besiktiga?

Husköpare väljer oftast att låta en auktoriserad besiktningsman göra en överlåtelsebesiktning. Besiktningen utförs normalt för att hjälpa husköparen i dennes undersökningsplikt vad gäller undersökning av exempelvis lägenheten, villan eller fritidshuset. Överlåtelsebesiktningen ersätter normalt inte köparens undersökningsansvar utan ska ses som just extra beslutsstöd. Undersökningsplikten förblir normalt alltid hos husköparen, varför husköparen bör vara insatt i samtlig besiktning och undersökning av bostaden, samt själv medverka vid besiktningar.

I vilket skede besiktigar jag fastigheten?

Överlåtelsebesiktningen och eventuellt övriga kontroller bör utföras före köpekontrakt signeras. Vid signering av köpekontrakt bedöms normalt köparens rätt till att undersöka fastigheten vara förverkad. Det finns däremot ett relativt vanligt förekommande undantag för köpare som vill besiktiga fastigheten men inte har tid före signering av köpekontrakt. En klausul vilken ger köparen rätt till besiktning i efter kontraktets signering kan infogas i köpekontraktet. En sådan klausul bör alltid kompletteras med eventuella åtgärder som ska gälla om exempelvis överlåtelsebesiktningen påvisar allvarliga fel och brister, t.ex. om köpet ska hävas eller avhjälpande av allvarliga fel ska ske.

Finns det bra och dåliga typer av Överlåtelsebesiktningen?

Överlåtelsebesiktning genomförd av auktoriserad besiktningsman inkluderar vanligen besiktning i egenskap av en noggrann undersökning av byggnadens skick. Besiktningen görs okulärt där besiktningsmannen tittar på husets byggnadsdelar, och på marken runt huset. Exempelvis besiktigas utrymmen såsom vind, källare, samtliga rum, utsida, tak och eventuellt garage. Besiktningsmannen noterar bedömningar, såsom: Inget att notera (om beståndsdelen är i normalt skick), samt beskriver fel och brister. Vid upptäckt av fel i huset som besiktningsmannen bedömer vara riskfyllda skrivs en riskanalys, exempelvis vid fuktskada och fel i våtrum. Riskanalysen innehåller normalt beskrivningar av påträffade risker i huset. Skulle överlåtelsebesiktningen påvisa behov av ytterligare undersökning såsom fuktmätning vilken kräver ingrepp i huskroppen rekommenderar besiktningsmannen så kallad fortsatt teknisk undersökning.

En bra överlåtelsebesiktning utförs inkluderande ovan genom att besiktningsmannen före besiktning utför en förstudie för aktuellt hus, för att skapa sig en god uppfattning om besiktningsuppdraget. Okulär besiktning utförs företrädesvis tillsammans med fastighetens intressenter för maximalt informationsutbyte. Besiktningen omfattar förutom ovan okulär besiktning av byggnader inkluderande samtliga förekommande utvändiga och allmänna delar såsom tak, fasader och fönster, inre utrymmen, grundläggning, vind och garage. Besiktningen bör även omfatta installations- och driftutrymmen, samt andra utrymmen där husägaren har underhållsansvar. Besiktningen bör även omfatta syn av installationer för värme, vatten, avlopp, elektroniska beståndsdelar. Fuktmätning med lägst fuktindikator bör utföras i husets våta utrymmen såsom badrum och tvättrum m.fl., samt för husets riskkonstruktioner såsom uppreglade golv och väggar m.fl.

Visste du att du som köpare av ett hus har undersökningsplikt?

Vad ingår normalt inte i en Överlåtelsebesiktning?

Vid besiktningen ingår inte förstörande prövning, dvs. att göra ingrepp i huset för att närmre undersöka påträffade brister exempelvis. Ingrepp i huset kräver fastighetsägarens medgivande. Bedömt behov om ingrepp i huskroppen beskrivs normalt i överlåtelsebesiktningens besiktningsprotokoll. Prövning utförs normalt inte, såsom prövning av VVS-installationer, elsystem- och installationer, ventilationssystem, radonmätning, vattenprov. Inspektion av tryckkärl och rökgaskanaler utförs normalt inte. Skulle dessa beståndsdelar visar brister skriver besiktningsmannen in i besiktningsutlåtandet att fortsatt teknisk utredning rekommenderas.

Behöver jag närvara vid besiktningen?

Köparen har alltid undersökningsplikten. Därför är det viktigt att medverka vid överlåtelsebesiktningen, för att i högst tänkbart skapa förståelse för eventuella fel eller brister i huset och även enklare kunna tolka levererat besiktningsprotokoll. Besiktningsmannen kan naturligtvis besiktiga villan ensam.


Hur stora brister kan jag acceptera?

Erfarna besiktningsmän beskriver ofta att inget hus är helt perfekt, nybyggnation som befintlig byggnation. Det är upp till köparen att bedöma omfattningen av fel och brister påträffade vid en överlåtelsebesiktning. Bostadsaffären är aldrig juridiskt bindande före ett giltigt köpekontrakt har signerats. Muntliga avtal gäller inte i fastighetsaffärer. Husköparen kan därför ångra sig genom full ångerrätt om inget kontrakt är signerat. Vid signerat köpekontrakt är bostadsaffären juridiskt bindande om det inte finns tillagda villkor i avtalet som ändrar på detta, t.ex. en besiktningsklausul. Görs besiktningen i rätt tid kan köparen exempelvis återkalla sitt bud, ångra köpet, kräva avhjälpande eller förhandla om priset


Besiktningsutlåtandet är utan allvarliga anmärkningar?

I det fall att besiktningsutlåtandet som normalt levereras efter utförd överlåtelsebesiktning inte påvisar större fel eller brister bedöms huset oftast vara i normalt (bra) skick utifrån husets ålder och beskaffenhet. Bra att tänka på är att överlåtelsebesiktningen inte garanterar att huset är fritt från såkallade dolda fel. Dolda fel kan vara fel i byggdelar som inte kunnat besiktigas pga. exempelvis belamring. Överlåtelsebesiktningen ska därför vara så komplett som möjligt och syna villan i bästa möjliga utsträckning.

Besiktningsprotokoll

Alla besiktningsprotokoll har normalt besiktningsutlåtanden i text och bilder som kan fungera som dokumentation över fastighetens kondition samt ett verktyg för planerande av åtgärder. Skulle köparen inte förstå sig på anmärkningar i besiktningsprotokollet kan vanligtvis besiktningsmannen kontaktas för förtydligande. Besiktningsföretagets kontaktuppgifter finns normalt i protokollet.

Hur väljer jag rätt besiktningsman?

Idag finns inga lagar eller förankrade krav på besiktningsmannens utbildning eller erfarenheter vid utförandet av överlåtelsebesiktningar. Därför är det viktigt att som lägst välja en av Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) godkänd SBR-Byggingenjör. Då kan köparen vara mer säker i att besiktningsmannen innehar tillräcklig utbildning, kvalificerad erfarenhet och ansvarsförsäkring för att kunna ge konsultation vid en fastighetsöverlåtelse.

Vid val av besiktningsman kan köparen även begära referenser för att kontrollera hur väl besiktningsmannen har utfört tidigare överlåtelsebesiktningar eller fastighetsbesiktningar. Priset för besiktningen kan variera beroende på husets storlek. En överlåtelsebesiktning för en normalstor villa (ca 150 kvm) kan kosta allt från 5000 till 20 000 kr.

Frågor, offert eller bokning? Kontakta oss

Husbesiktning (Villabesiktning)

En husbesiktning innebär att en besiktningsman kontrollerar huset. Normalt i samband med ett husköp för att komplettera undersökningsplikten respektive upplysningsplikten.

En besiktning brukar göras i samband med ett husköp. Även en säljare kan genomföra en besiktning.

HusbesiktningEn besiktning genomförs av en köpare för att uppfylla undersökningsplikten.

Det finns inget krav på att man som köpare måste genomföra en besiktning men det kan vara bra att göra så man inte köper ett hus fullt med brister.

Säljaren kan också göra en besiktning, men det är inget som ska hindra köparen från att göra detsamma. Om endast säljaren låter genomföra en besiktning har inte köparen något avtal med besiktningsmannen och då blir det svårare att reklamera besiktningstjänsten om det visar sig att besiktningsmannen har slarvat.

Tips! En säljare kan ha tecknat en försäkring i samband med besiktningen. Den kan ge köparen ett visst skydd.

Om säljaren har gjort en besiktning finns det möjlighet för köparen att köpa in sig på besiktningen och stå som en av avtalets parter.

En husbesiktning kan skilja sig åt mellan olika besiktningsmän

En besiktning kan skilja sig åt beroende på vilken besiktningsman man har anlitat och vad man har avtalat om.

Det besiktningsmannen vanligtvis börjar med är att göra en okulär besiktning. Med hjälp av lukt, syn och hörsel går besiktningsmannen runt i huset och undersöker. Bland annat väggar, tak, vind, grundkonstruktion, kök, våtutrymmen och fönster.

Om det finns någon risk att delar av konstruktionen är skadad gör man en håltagning i den berörda delen för att konstatera vad det är för fel. Vissa besiktningsmän går in i konstruktionen oavsett om de har hittat en risk eller inte medan andra endast gör det om de misstänker att något kan vara fel.

Vad kostar en besiktning?

Vi har ingen prislista utan man får inhämta offert. Priset för en standard villa är kring pris: 5000 – 10 000 kr för en normal husbesiktning.